Vergleichen lohnt sich: Tipps für die Anschlussfinanzierung

Steigende Zinsen, auslaufende Zinsbindungen und veränderte Lebenssituationen: Für die meisten Immobilienbesitzerinnen und -besitzer rückt früher oder später das Thema Anschlussfinanzierung in den Fokus. Spätestens wenn die Sollzinsbindung des Baukredits endet, stellt sich die Frage, wie die Finanzierung sinnvoll fortgeführt werden kann. 

„Der Gesetzgeber verpflichtet die Banken drei Monate vor dem Zinsbindungsende ein Anschlussangebot zu machen“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. „Diese Zeit reicht eigentlich auch aus, um anderweitig ein besseres Angebot zu finden“, sagt der Experte. Wer sich früher kümmert, macht sicher keinen Fehler. Immerhin braucht es Zeit, bis die notwendigen Objekt- und Bonitätsunterlagen zusammengetragen sind. Aber lohnt sich der Aufwand für Eigentümerinnen und Eigentümer? Max Herbst ordnet die Lage im Interview ein.

Herr Herbst, lohnt es sich überhaupt, Vergleichsangebote zu dem des bisherigen Finanzierers einzuholen?

Max Herbst: Es lohnt sich in jedem Fall. Nur so können Eigentümerinnen und Eigentümer einordnen, wie gut das Angebot zur Anschlussfinanzierung der bisherigen Bank ist. Steigt der Sollzins bei Fortführung des Vertrags zu neuen Konditionen etwa von 1 Prozent auf 3,5 Prozent, bedeutet das eine erhebliche Mehrbelastung. Bei einem Ursprungsdarlehen von 400.000 Euro und drei Prozent Tilgung wüchse die monatliche Rate von 1.333 Euro auf 2.167 Euro. Das könnten sich vermutlich viele Kunden nicht leisten. 

Dann bleiben zwei Optionen. Erstens: Statt den Vertrag wie bisher zu neuen Zinsen bei der bisherigen Bank fortzuführen, ein neues Darlehensangebot mit allen Prüfkriterien von dieser anzufordern. Der Zinssatz könnte dann derselbe bleiben, die Tilgung aber auf zwei Prozent gesenkt werden. Das würde dazu führen, dass Eigentümerinnen und Eigentümer erst nach 29 Jahren, nicht schon nach 13 Jahren schuldenfrei sind.

Oder aber die zweite Option: Eine Bank finden, die zu einem günstigeren Zinssatz finanziert.

Welche Verhandlungsspielräume gibt es bei den Banken?

Max Herbst: Bei der bestehenden Bank gibt es eigentlich nur zwei Möglichkeiten: Entweder führen Sie das Vertragsverhältnis zu veränderten Zinskonditionen fort. Oder Sie schließen ein neues Anschlussdarlehen mit neuer Objekt- und Bonitätsprüfung ab. Die Alternative ist, sich eine neue Bank zu suchen. In allen Fällen ist eine Verhandlungsbasis vorhanden, wenn die monatlich neuen Raten zu den eigenen Einkünften passen - und zwar auch noch im Rentenalter. Mehr als etwa 35 Prozent der monatlichen Einkünfte im Rentenalter sollte die Rate nicht ausmachen.

Eine weitere Möglichkeit ist, eine zusätzliche Darlehensunterschrift von den eigenen Kindern mit einem gesicherten, ausreichenden Einkommen anzubieten. Das würde den Eltern eine wunderbar niedrige Rate erlauben. Bei unserem Beispiel mit einer derzeitigen Restschuld von 274.000 Euro könnte man so etwa ein Volltilgerdarlehen mit Unterschrift eines späteren Erben vereinbaren, das innerhalb von 30 Jahren ohne weiteres Zinsrisiko vollständig zurückgezahlt wird. Hier läge der Zinssatz aktuell etwa bei 4,08 Prozent, die monatliche Rate lediglich bei 1.297 Euro.

Kann auch ein Forward-Darlehen sinnvoll sein, mit dem man sich einen festen Zinssatz für die Zukunft festschreiben lassen kann - etwa, wenn die Zinsbindung erst in wenigen Monaten oder Jahren ausläuft?

Max Herbst: Ein Forward-Darlehen ist ein Angstprodukt. Wer Bedenken hat, dass die Zinsen so weit steigen, dass man die neue Rate nur schwer aufbringen kann, kann auch ein Forward-Darlehen abschließen. Nach einer Auswertung der FMH-Finanzberatung, hat sich der Abschluss eines Forward-Darlehens in den vergangenen 15 Jahren aber nur in etwa 20 Prozent der Zeiträume gelohnt. Das war zum Beispiel in den Jahren 2020 bis 2022 der Fall, weil die Zinsen ab Juli 2022 kräftig gestiegen sind.