Untermieter aufnehmen: Diese Regeln sollten Mieter kennen

Mieter, die ihre Wohnung - oder zumindest Teile davon - untervermieten, sind keine Seltenheit. Die Gründe dafür sind vielseitig: Vor allem in größeren Städten bessern Bewohner größerer Wohnungen damit gern ihre Haushaltskasse auf. Wer längere Zeit im Ausland unterwegs ist, überlässt seine Wohnung unter Umständen ebenfalls zeitweise einem oder mehreren Untermietern. Zudem gibt es Untermietverhältnisse auch in Wohngemeinschaften. 

Auch ältere Menschen, deren Kinder längst aus der großen Wohnung ausgezogen sind, suchen sich Gesellschaft durch Untermieter. Allerdings ist nicht alles erlaubt. Beim Thema Untermiete lauern einige Fallstricke, die den Hauptmieter im Extremfall sogar seine Wohnung kosten können.

Welche Fehler sollten Mieter unbedingt vermeiden, wenn sie ein oder mehrere Zimmer ihrer Wohnung untervermieten wollen?

„Der Hauptfehler wäre, den Vermieter der Wohnung nicht darüber zu informieren, dass jemand dauerhaft einziehen möchte“, sagt Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München. Denn ohne ausdrückliche Erlaubnis seines Vermieters darf ein Mieter nicht untervermieten. „Tut er es dennoch, riskiert er die fristlose Kündigung“, so Schmid-Balzert.

Hat der Vermieter ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Untermieters?

„Nein, er hat lediglich Anspruch darauf, Name, Geburtsdatum und Anschrift des potenziellen Untermieters zu erfahren“, so Monika Schmid-Balzert. Über dessen Einkommensverhältnisse und die Details des geplanten Untermietvertrages muss er nicht informiert werden.

„Auf Grundlage dieser Informationen prüft der Vermieter, ob im konkreten Fall Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen“, sagt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Viel Spielraum abzulehnen, hat er allerdings nicht. „Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und nichts gegen die Person des Untermieters spricht, muss er zustimmen.“

Was ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung?

„Ein Klassiker ist die Untervermietung eines oder mehrerer Zimmer, wenn der Hauptmieter zum Beispiel für längere Zeit ins Ausland zieht“, erklärt Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Auch die Aufnahme eines Untermieters aus finanziellen Gründen sei berechtigt.

Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern?

„Zum Beispiel bei Übernutzung der Wohnung“, so Luisa Peitz. Sollen mehrere Untermieter in ein kleines Zimmer ziehen, kann das ein Grund sein, die Zustimmung zu verweigern. „Auch wenn die ganze Wohnung untervermietet werden soll, also alle Räume, kann der Vermieter nein sagen“, betont Dennis Rehfeld. Und wenn er triftige Gründe anbringen kann, die gegen die Person des Untermieters sprechen - zum Beispiel Sicherheitsbedenken.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter trotz berechtigter Gründe ablehnt?

„Auf keinen Fall sollte der Untermieter ohne Genehmigung einziehen“, rät Monika Schmid-Balzert. „Liegt wirklich ein berechtigtes Interesse vor, kann der Mieter den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung verklagen.“

Muss ein neuer Lebenspartner beim Vermieter angemeldet werden, wenn er einziehen will?

„Das Zusammenleben mit einem Partner ist keine klassische Untervermietung“, sagt Schmid-Balzert. Trotzdem empfiehlt sie, den Vermieter über den Einzug des Lebenspartners zu informieren - immerhin müsse der in der Regel sogar zustimmen.

Darf der Vermieter bei Untervermietung die Miete für den Hauptmieter erhöhen?

„Ja, der Vermieter darf einen angemessenen Untervermietzuschlag fordern“, sagt Luisa Peitz. Allerdings sei die Erhöhung der Miete insgesamt auf die Höhe der Mietpreisbremse begrenzt - zumindest, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und dort grundsätzlich die Mietpreisbremse gilt.

Wie hoch darf die Miete sein, die der Hauptmieter vom Untermieter verlangt?

„Die Höhe der Untermiete muss angemessen sein“, erklärt Dennis Rehfeld. Sie ist eindeutig überzogen, wenn die Miete für ein untervermietetes Zimmer höher liegt als die Miete, die der Hauptmieter für die gesamte Wohnung zahlt. „Dann entspricht das Nutzen der Wohnung nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch, denn sie wurde ausschließlich zum Wohnen und nicht zum Geldverdienen angemietet“. Eine angemessene Miete sollte sich seiner Meinung nach prozentual am Anteil der untervermieteten Fläche orientieren.

Muss der Hauptmieter einen Mietvertrag mit seinem Untermieter abschließen?

Für Untermietverhältnisse gelten die gleichen Regeln wie auch sonst im Mietrecht. „Sie sind grundsätzlich zeitlich unbegrenzt und enden mit dem Hauptmietvertrag“, so Luisa Peitz. Das sollte im Untermietvertrag festgehalten werden - ebenso wie Kündigungsfristen, Kautionszahlungen und die Höhe der Untermiete. „Für kürzere Untervermietungen, also wenn der Hauptmieter zu einem festgelegten Zeitpunkt seine Wohnung wieder vollständig selbst nutzen möchte, sollte ein zeitlich befristeter Untermietvertrag abgeschlossen werden“, rät Dennis Rehfeld.

Wer haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht?

„Für alle Schäden, die der Untermieter verursacht, haftet der Hauptmieter“, sagt Dennis Rehfeld - zumindest zunächst. Denn der Hauptmieter muss zwar seinem Vermieter gegenüber für die Schäden einstehen, kann gegenüber dem Untermieter aber wiederum Schadenersatzansprüche geltend machen.

Welche Rechte hat der Vermieter, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht ausziehen will?

Endet das Hauptmietverhältnis, endet automatisch auch das Untermietverhältnis. „Sind nach Vertragsende noch Untermieter in der Wohnung, muss der Vermieter jeden einzelnen von ihnen auf Räumung verklagen“, so Dennis Rehfeld.