Kosten und Co.: Baugemeinschaften haben (nicht nur) Vorteile

Gemeinsam ist man weniger allein - und das kann auch beim Bauen zu einer wichtigen Entlastung werden. Stichwort: Baugemeinschaften. Sie sollen Baukosten senken und trotzdem Mitbestimmung ermöglichen. Aber wie funktioniert das Konzept überhaupt?

„Eine Baugemeinschaft ist eine Gemeinschaft, die sich zusammenfindet, ein Grundstück erwirbt und als Gruppe Wohnraum baut, der dann in aller Regel zu Wohneigentum wird“, erklärt Andreas Renz. Er ist Fachanwalt für Baurecht und juristischer Berater beim Bauherren-Schutzbund. 

Baugemeinschaften sind, so sagt es Nathalie Schaller, „eine tolle Alternative zum Einfamilienhaus, das sich heute kaum mehr jemand leisten kann.“ Schaller ist heute Beraterin bei der Münchener mitbauzentrale, die Baugemeinschaften zu ihrem Projektvorhaben berät - und kann von mehreren Blickwinkeln aus über Baugemeinschaften berichten.

Ziemlich genau 20 Jahre ist es her, dass sie mit ihrer Familie ihre Münchener Wohnung bezog. Keine Wohnung aus dem Katalog, denn jeder Raum ist von Natalie Schaller und ihrem Mann, die beide Architekten sind, individuell entworfen worden. Möglich machte das eine Baugemeinschaft.

„München war schon immer eine teure Stadt und uns war es finanziell nicht möglich, ein Eigenheim zu bauen“, erinnert sich Schaller. Der Vorteil der Baugemeinschaft liegt für sie in der Menge der Wohneinheiten. 

Es geht nicht nur um Kosten

Der Kostenpunkt ist überhaupt einer der Pro-Argumente für Baugemeinschaften. Neben Steuern lassen sich auch die Gewinnmargen der klassischen Bauträger-Firmen einsparen. Angesichts gestiegener Baupreise, ist das Einsparungspotenzial heute aber vergleichsweise gering, findet Andreas Renz. „Man spart vielleicht ein paar Nebenkosten. Aber ich glaube nicht, dass das die entscheidende Weichenstellung ist.“

Natalie Schaller sieht neben der Kostenersparnis dann auch einen weiteren Pluspunkt: „Außerdem kann ich über die Qualität der eingebauten Materialen mitentscheiden“, sagt sie. Für die individuelle Gestaltung braucht es einen Architekten und Personen, die die Gruppe, meist in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), steuern.

Und dann ist da noch die Gemeinschaft. „Die wiegt viel schwerer als die Individualität. Wir sind mit lauter Leuten eingezogen, die wir nicht kannten und als Nachbarschaft zusammengewachsen“, so Schaller. Aus Fremden wurden Nachbarn und schließlich Freunde, die nicht nur das Bauprojekt teilen.

„Man kann die eigenen Werte und Vorstellungen in das Gebäude legen. Welchen Energiestandard wollen wir? Wie viel Begegnungsfläche soll es geben? Mit welchen Materialien wird gebaut?“, sagt Schaller „Über solche Fragen kann man mitentscheiden.“

Risiko im Blick haben

Steht Streit da nicht auf der Tagesordnung? Das ist eine der Sorgen, die Interessierte oft an Natalie Schaller herantragen. „Ja, es gibt auch mal Meinungsverschiedenheiten und wenn ich das Haus ganz allein geplant hätte, sähe es anders aus. Aber darum geht es nicht. Es gibt gute Methoden eine gewisse Gelassenheit zu erlernen“, sagt sie. Dennoch: Wer in Gemeinschaft baut, müsse damit rechnen, dass viele Prozesse länger dauern.

Und das ist nicht die einzige Kehrseite. „Das wechselseitige Ausfallrisiko ist der größte Nachteil“, sagt Andreas Renz. Denn anders als bei klassischen Bauträgern gibt es keinen Festpreis. „Das Investitionsvolumen kann man zunächst nur grob schätzen“, so der juristische Berater beim Bauherren-Schutzbund. „Die tatsächlichen Kosten entstehen erst dann, wenn das Haus gebaut wird.“ Kann ein Mitglied der Gemeinschaft diese nicht stemmen, haften die anderen Mitglieder. 

„Das Risiko, dass der Einzelne für die Schulden der Gemeinschaft einstehen muss, ist theoretisch da, lässt sich aber vertraglich regeln und aus meiner Sicht beherrschen“, sagt Renz. 

Mehr als nur Nachbarn

Trotzdem: Wer Preisstabilität und Planungssicherheit möchte, ist in einer Baugemeinschaft nicht gut aufgehoben. Und: „Man sollte auch ein Interesse an Gemeinschaft haben und die eigenen Interessen der Gemeinschaft unterordnen können“, sagt Natalie Schaller. Aus ihrer einst kleinen, sogenannten Kerngruppe, formierte sich Stück für Stück ein Bauprojekt, das heute 27 Wohneinheiten umfasst. „Am Anfang weiß man noch nicht, wie viele Wohnungen in das Haus passen und ob man alle Vorstellungen verwirklichen kann“, sagt Schaller. Mit einer vollen Gruppe zu starten gleiche deshalb einem Puzzlespiel, das kaum zu lösen sei.

Nach der Gewährleistung der Baufirmen wurde die GbR übrigens aufgelöst - so ist es üblich. „Heute sind wir eigentlich eine ganz normale Wohnungseigentümerschaft. Wobei, normal stimmt nicht ganz. Wir haben noch immer Arbeitskreise und nutzen Gemeinschaftsräume. Darin sehe ich einen großen Vorteil“, so Schaller.

Doch was, wenn man die GbR vorzeitig verlassen möchte? Das kann schwierig sein. „Das wäre ein gesellschaftsrechtliches Problem und müsste mit den anderen Mitgliedern geklärt werden. Normalerweise sind die Verträge so gestaltet, dass man während der Bauphase gebunden bleibt“, sagt Renz. „Das ist bei einem Bauträger aber auch nicht anders.“

Natalie Schaller jedenfalls hat ihre Entscheidung nicht bereut. „Heute würde ich in einer Genossenschaft bauen, aber zu der Zeit war es für uns absolut richtig“, sagt sie. „Die Nachbarn, der Ort, das Objekt, das Thema. Menschen, die solche Vorhaben zusammen konstruktiv voranbringen, haben Demokratie im Kleinen erprobt und sind gemeinschaftsfähig.“