Untermiete: Wann das Finanzamt mitverdient
Nur ein Zimmer oder gleich die ganze Wohnung? Zeitweise ungenutzter Wohnraum lässt sich oft lukrativ untervermieten. Was dann aber bedacht werden sollte, sind die geltenden steuerlichen Regelungen.
Mit der Untervermietung des eigenen Wohnraums Geld verdient? Dann ist das ab gewissen Grenzen auch für das Finanzamt interessant.Fernando Gutierrez-Juarez/dpa
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Ein paar Bilder schießen, eine nette Beschreibung hinzufügen und dann eine Anzeige schalten: So leicht lassen sich die eigenen vier Wände zur Untermiete inserieren. Gerade in Ballungszentren dürfte es dann nicht lange dauern, bis sich Interessenten finden. Doch alleine damit ist es nicht getan. Was Verbraucherinnen und Verbraucher auf dem Schirm haben sollten, ist, dass das Finanzamt unter Umständen etwas von den Mieteinnahmen abhaben möchte. Darauf weist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) hin.
Muss man melden: Einkünfte von mehr als 520 Euro im Jahr
Wird der Wohnraum nur sporadisch vermietet und wirft weniger als 520 Euro Miete im Jahr ab, können sich Untervermieter entspannt zurücklehnen. Diese Einnahmen werden aus Vereinfachungsgründen nicht besteuert und müssen darum auch nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Der BVL rät aber dennoch, sie für den Fall, dass das Finanzamt nachfragt, zu dokumentieren. Übersteigen die Mieteinnahmen die Grenze, müssen sie unbedingt angegeben werden.
Wer seinen Wohnraum hingegen dauerhaft - also nicht nur vorübergehend - vermietet, muss seine Geschäfte immer offenlegen, sobald die Einkünfte die Marke von 410 Euro im Jahr übersteigen. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Einnahmen abzüglich der Ausgaben diesen Betrag übersteigen.
Entscheidende Frage: Ist ein Gewinn beabsichtigt?
Tatsächlich versteuert werden diese Einnahmen dann, wenn eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Bei dauerhaften Vermietungen unterstellt das Finanzamt diese im Regelfall. Auf jeden Fall gegeben ist sie, wenn Vermieterinnen und Vermieter langfristig Überschüsse erzielen, weil ihre Mieteinnahmen höher sind als die Kosten, die ihnen selbst entstehen.
Im Falle der Vermietung einer ganzen Wohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht etwa erfüllt, wenn Vermieter von ihren Gästen mehr verlangen, als sie selbst für Miete, Nebenkosten und Instandhaltung aufwenden müssen.
An einem Beispiel wird es klarer
Etwas komplexer wird die Rechnung, wenn nur einzelne Zimmer untervermietet werden. Dann müssen die Gesamtkosten für die Wohnung flächenmäßig aufgeteilt werden. Macht das vermietete Zimmer zum Beispiel nur 20 Prozent der Wohnfläche aus, können auch nur 20 Prozent der Gesamtwohnungskosten als Grundlage herangezogen werden.
Teilen sich Mieter und Gäste außerdem etwa noch Bad und Küche, können auch diese Kostenteile Berücksichtigung finden. Dafür muss deren Anteil an der Gesamtwohnfläche aber zusätzlich durch die Anzahl der nutzenden Personen geteilt werden.
So können bei einem Flächenanteil etwa des Bads von 20 Prozent an der Gesamtwohnfläche und bei Nutzung durch den Vermieter und einen Gast auch nur weitere zehn Prozent berücksichtigt werden. Insgesamt könnten dann 30 Prozent der Gesamtwohnungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Sofern die Mieteinnahmen dann einen Überschuss abwerfen, besteht Steuerpflicht.
Vorwurf der Steuerhinterziehung entgehen
Laut dem BVL kann schnell der Vorwurf der Steuerhinterziehung im Raum stehen, wenn jemand in steuerlich relevantem Ausmaß Wohnraum vermietet und das nicht in seiner Steuererklärung angibt. Gerade wer dafür Plattformen wie Airbnb nutzt, muss damit rechnen, dass die Behörden früher oder später darauf aufmerksam werden.
Denn die Finanzverwaltung richtet sich mitunter gezielt an die Plattformen, um Steuerpflichtige ausfindig zu machen. Die Betreiber sind zudem verpflichtet, Nutzende zu melden, die mindestens 30 Vermietungsgeschäfte im Jahr eingehen oder mindestens 2.000 Euro Einnahmen mit einer Plattform generiert haben.