Markise, Wallbox, Klingelschild - wann die WEG mitreden darf

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), können Eigentümer nicht einfach tun, was ihnen gefällt. Die WEG unterliegt Regeln. Dazu gehört, dass die Eigentümerversammlung über viele Entscheidungen Beschlüsse fasst. Diese Entscheidungen binden alle. Mitunter dürfen Eigentümer nicht einmal das Namens- und Klingelschild an ihrer Wohnungstür ohne Erlaubnis der WEG ändern.

Welche Beschlüsse welche Mehrheiten erfordern und was jeder Eigentümer eigenständig entscheiden darf, bestimmen weitestgehend das Wohnungseigentumsgesetz und die Gemeinschaftsordnung der jeweiligen WEG. Ein Überblick, wann was erforderlich ist - mit praktischen Beispielen:

1. Gar kein Beschluss

Sie wollen in Ihrer Wohnung das Bad erneuern, tapezieren, Putz abschlagen, neue Bodenbeläge aufbringen oder eine nicht tragende Innenwand herausreißen? Dann können Sie das nach Belieben tun. Die WEG muss nicht einmal informiert werden.

Die Entscheidungsfreiheit endet aber bereits an Ihrer Wohnungstür. Diese gehört zum Gemeinschaftseigentum - Sie können sie nicht ohne Weiteres verändern. Vielmehr ist ein WEG-Beschluss erforderlich. Noch nicht einmal Klingel- und Namensschild an der Wohnungstür dürfen ohne Beschluss der Eigentümerversammlung von der Form und Gestaltung abweichen, die die WEG festgelegt hat.

Bedeutet aber umgekehrt: „Solange Gemeinschaftseigentum, Statik und äußeres Erscheinungsbild der Wohnanlage unberührt bleiben, ist kein Beschluss erforderlich“, sagt Sylvia Pruß, Präsidentin des Verbands der Immobilienverwalter (VDIV).

Ohne Beschluss können Sie auch ihr gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen wahrnehmen. Gleiches gilt für die Möglichkeit, missliebige Entscheidungen mit einer Klage vor Gericht anzufechten oder ersetzen zu lassen. Ferner können Sie ohne Beschluss die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen. Für diesen Plan müssen Sie vorher jedoch ein Viertel der Wohnungseigentümer gewinnen.

Was Sie ohne Beschluss regelmäßig nicht dürfen, ist Ihre Wohnung zu beruflichen Zwecken zu nutzen, bei denen zum Beispiel Besucher ein- und ausgehen, wie Michael Dröge, Bundesrechtsbeauftragter des Verbands Wohneigentum erläutert. „Das geht meistens nur in Abstimmung mit der WEG“, sagt er.

2. Der einfache Mehrheitsbeschluss

„Seit der Reform des WEG-Rechts 2020 ist der einfache Mehrheitsbeschluss praktisch der Basisbeschluss“, erklärt Michael Dröge. Ausschlaggebend sei die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Enthaltungen zählen nicht mit.

Und wozu brauchen Sie einen Mehrheitsbeschluss? Zum Beispiel für die Erlaubnis, eine Markise zu montieren. Dafür müssen Löcher in die Fassade gebohrt werden. Die ist Teil des Gemeinschaftseigentums; daher will die WEG um Zustimmung gebeten werden.

Genauso verhält es sich im Grunde mit der Absicht, ein Balkonkraftwerk oder eine Ladevorrichtung für Ihr E-Auto zu installieren, Ihre Wohnung einbruchsicherer zu machen und mehr für Barrierefreiheit zu tun. Das sind allerdings im Wohnungseigentumsgesetz verankerte, privilegierte Maßnahmen. Das macht es für die Gemeinschaft wesentlich schwieriger, Ihr Vorhaben abzulehnen als bei der Markise. Jüngst hat der Bundesgerichtshof (BGH) das Anbringen von Split-Klimageräten ebenfalls an einen mehrheitlich gefassten Gestattungsbeschluss geknüpft und der WEG die Ablehnung erschwert.

Dennoch: Sie sollten keine einzige Maßnahme auf eigene Faust umsetzen, die eine WEG-Entscheidung voraussetzt. „Wer ohne Beschluss baut, riskiert den Rückbau“, warnt Sylvia Pruß. Und der kann teuer werden.

In typischen WEG-Angelegenheiten kommt das Abstimmungsprinzip „mehr Ja- als Nein-Stimmen“ zudem etwa bei Jahresabrechnung, dem Hausgeld und der Ausstattung der Erhaltungsrücklage zum Tragen. Letzteres ist der Topf, aus dem die Gemeinschaft üblicherweise größere Reparaturen, Baumaßnahmen und Modernisierungen bezahlt. Über diese drei Punkte wird ebenfalls mit einfacher Mehrheit beschlossen.

Die WEG wählt auch ihre Hausverwaltung und den Eigentümerbeirat mehrheitlich. Auf diese Weise darf sie außerdem hybride Eigentümerversammlungen einführen. Eigentümer können dann in Präsenz oder online teilnehmen.

3. Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit

Qualifizierte Mehrheiten sind dem Gesetz zufolge lediglich in zwei Fällen notwendig: bei der Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen und für die Einführung rein virtueller Eigentümerversammlungen. Letztere kann nur mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen eingeführt werden.

Bei der Baukosten-Verteilung liegt die Latte noch höher. Gefordert ist eine Zweidrittelmehrheit, die zugleich die Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile der WEG repräsentiert. Experten sprechen deshalb von einer doppelt qualifizierten Mehrheit. Diese soll Michael Dröge zufolge wie eine Sperrminorität wirken, indem sie dafür sorgt, dass „in der WEG ein breiter Konsens zustande kommt, um Streitigkeiten zu verhindern“.

Gut zu wissen: Manche Gemeinschaftsordnungen sehen andere qualifizierte Mehrheiten vor. Diese haben nach Angaben von Sylvia Pruß Vorrang vor dem gesetzlichen Regelfall. 

4. Der einstimmige Beschluss

Keine Nein-Stimmen in der Eigentümerversammlung? Dann ist der Beschluss einstimmig gefasst. Für praktische Angelegenheiten einzelner Eigentümer spielt dieses Votum keine Rolle. Zumindest wird es gesetzlich nirgendwo verlangt.

Wohl aber bei organisatorischen Sachen der gesamten WEG. So kann sie sich für eine rein virtuelle Eigentümerversammlung entscheiden. Trotzdem muss sie dann bis einschließlich 2028 weiterhin einmal jährlich zu einer Präsenzversammlung einladen. Das sieht das aktuelle Wohnungseigentumsgesetz vor. Etwas anderes gilt nur, wenn die WEG darauf einstimmig verzichtet. 

5. Allstimmkeit

Die Allstimmigkeit verlangt die Zustimmung aller Eigentümer. Also auch derjenigen, die nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Zum Beispiel können Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung nur mit Einverständnis aller geändert werden.

Wichtig für einzelne Wohnungseigentümer: Haben Sie vor, bestehende Sondernutzungsrechte, etwa an Ihrem Parkplatz, abzuändern, müssen sämtliche anderen Eigentümer zustimmen. „Allstimmigkeit ist in größeren Gemeinschaften die deutlich höhere Hürde als Einstimmigkeit“, erläutert Sylvia Pruß.

Allstimmigkeitsklassiker ist der Umlaufbeschluss. Der wird häufig im Kontext von Sanierungen genutzt: Im ersten Schritt entscheidet die Eigentümerversammlung zu sanieren. Im zweiten Schritt entscheiden die Eigentümer dann ohne Versammlung per Umlaufbeschluss über die Auftragsvergabe. 

Die dafür notwendige Vorlage schickt die Verwaltung an sämtliche Eigentümer. „Alle müssen sich dann irgendwie äußern. Deshalb muss die Verwaltung sicherstellen, dass jeder den Beschluss erhalten hat“, sagt Michael Dröge. Die Rückmeldungen erfolgen in Textform. Macht einer nicht mit, kommt der Beschluss nicht zustande.

Michael Dröge rät Wohnungseigentümern, sich vor einem Vorhaben immer zu informieren, woran sie sich zu halten haben. Quellen sind die Beschlusssammlung und die Verwaltung.