Studie: Wo die Gefahr für Immobilienblasen am größten ist

Das Risiko für eine Immobilienblase in Frankfurt und München ist trotz hoher Wohnungspreise moderat. Zu diesem Ergebnis kommt die Schweizer Großbank UBS in einer neuen Studie. Eine Immobilienblase entsteht, wenn sich die Preise für Wohnungen und Häusern stark vom Einkommen der Menschen und dem tatsächlichen Wert der Objekte entfernen.

Frankfurt verzeichne einen deutlichen Rückgang bei der Gefahr einer Immobilienblase, „getrieben durch einen Rückgang der Immobilienpreise“, schreibt die UBS. Auch in München sei das Blasenrisiko moderat, da hohe Zins- und Baukosten den Wohnungsmarkt bremsten.

Noch 2022 zählten Frankfurt und München laut UBS zu den Metropolen mit dem größten Risiko für eine Immobilienblase weltweit. Seitdem sind die Kaufpreise wegen gestiegener Kreditzinsen inflationsbereinigt deutlich gefallen, während die Verbraucherpreise stark anzogen und auch die Einkommen zulegten. 

Immobilienblasen gefährlich für Wirtschaft

Für ihren „Global Real Estate Bubble Index“ analysierte die UBS die Immobilienpreise in 23 Metropolen weltweit. Dafür vergleicht die Bank Kaufpreise und Mieten mit der Entwicklung der Einkommen und der Wirtschaft und schaut, ob es auffällige Abweichungen gibt. Auch die Verschuldung der Haushalte und die Entwicklung am Bau werden berücksichtigt. Übertreibungen waren hier schon öfter ein Alarmsignal, etwa in den USA, wo 2007/2008 eine Immobilienblase platze und die globale Finanzkrise auslöste. 

Insgesamt sei das Blasenrisiko weltweit nur wenig verändert, so die UBS. Vor allem in drei Metropolen gibt es aber demnach große Gefahren, dass sich die Preisentwicklung von den tatsächlichen Immobilienwerten entkoppelt hat: Zürich, Tokio und Miami.

Die geringste Gefahr für eine Immobilienblase sieht die UBS derzeit dagegen in Sao Paulo, San Francisco und New York. Auch Paris und London stehen weit unten in dem Index, der 2026 das zwölfte Mal berechnet wurde. 

Kaufpreise unter Druck, aber Mieten steigen

Die Immobilienmärkte in Frankfurt und München hätten nach langem Niedrigzins-Boom erheblich korrigiert, sagt Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland. „Inflationsbereinigt liegen die Preise bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen von 2021 und 2022.“

In Frankfurt seien die Immobilienpreise 2025 um drei Prozent gefallen. Dort gebe es aber weiter deutlich mehr Nachfrage als Angebot, so die UBS: „Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten treiben die Mieten nach oben, während hohe Bau- und Finanzierungskosten die Neubautätigkeit bremsen.“ 

In München lägen die Immobilienpreise inflationsbereinigt fast ein Viertel unter dem Rekord von 2022. Steigende Kreditzinsen hätten Preisanstiege verhindert.

„Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat einen erheblichen Teil der Überbewertungen aus der Niedrigzinsphase abgebaut“, sagt UBS-Manager Sükriya Aclan. Das knappe Wohnungsangebot in Frankfurt und München ergebe solide Aussichten für langfristig orientierte Käufer. Ein neuer Immobilienboom sei wegen der gestiegenen Zinsen aber nicht zu erwarten.

Auch mit einem Mythos räumt die UBS auf: „In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte bot Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren
keinen wirksamen Schutz vor Inflation“, schreibt die Bank. In Märkten, in denen es 2021 ein sehr hohes Risiko für eine Preisblase gab, seien seither die Immobilienpreise preisbereinigt besonders stark gesunken mit im Schnitt rund 15 Prozent.